Tiêu chí chọn mặt bằng

Menu, giá, nhân sự đều có thể điều chỉnh trong vài tuần. Mặt bằng thì gắn với hợp đồng nhiều năm, tiền cọc và chi phí thi công — nên đây là quyết định khó sửa nhất. Chọn sai mặt bằng là một trong 10 sai lầm phổ biến ở Module 0.

Nội dung

Tám tiêu chí chấm điểm

Tiêu chí	Câu hỏi kiểm tra
1. Gần khách mục tiêu	Khách mục tiêu (Module 2) sống hoặc làm việc trong bán kính bao xa?
2. Dễ tìm, dễ thấy	Biển hiệu có nhìn thấy từ đường chính không? Khách tìm trên Google Maps có dễ đến không?
3. Chỗ để xe	Khách có chỗ để xe máy an toàn, gần cửa không? Có mất phí gửi xe không?
4. Tiền thuê hợp lý	Tiền thuê chiếm bao nhiêu % doanh thu hoà vốn? (dùng file Excel Module 3; tham khảo quốc tế 8–15%)
5. Diện tích và hình dạng	Đủ chỗ cho số bàn/ghế dự kiến, khu chờ, khu vệ sinh dụng cụ, kho? Mặt bằng vuông vức hay dài hẹp?
6. Hạ tầng kỹ thuật	Điện đủ tải (máy lạnh, máy hơ gel, máy sấy chạy cùng lúc)? Có nguồn nước, thoát nước (bắt buộc với pedicure, gội đầu)? Có thể lắp ống thông gió ra ngoài?
7. An toàn PCCC	Có lối thoát nạn? Có thuộc diện quản lý PCCC không (Module 4)?
8. Pháp lý và chủ nhà	Chủ nhà có giấy tờ, đồng ý cho kinh doanh spa/nail, cho đăng ký địa chỉ kinh doanh? Thời hạn thuê đủ dài? (10 điều khoản ở Module 4)

Dấu hiệu mặt bằng "xấu"

• Nhiều người thuê trước đó đóng cửa liên tục trong thời gian ngắn. Hỏi hàng xóm vì sao.
• Chủ nhà không cho xem giấy tờ, hoặc chỉ muốn ký hợp đồng ngắn hạn.
• Không có cách nào đưa ống thông gió ra ngoài (với tiệm nail).
• Bị che khuất bởi cây, xe đậu, công trình đang xây.
• Khu vực sắp giải toả, làm đường, quy hoạch (kiểm tra với UBND phường).

Đi thực tế đúng cách

Đến mặt bằng vào 3 khung giờ khác nhau (trưa ngày thường, tối ngày thường, cuối tuần), như cách quan sát đối thủ ở Module 2. Quan sát lượng người qua lại, ánh sáng, tiếng ồn, tình trạng đậu xe.

Bảng chấm điểm mặt bằng

Chấm mỗi tiêu chí từ 1 đến 5, rồi nhân với trọng số. Trọng số có thể điều chỉnh theo hoàn cảnh của mình.

Tiêu chí	Trọng số	Mặt bằng A	Mặt bằng B
Gần khách mục tiêu	3
Dễ tìm, dễ thấy	2
Chỗ để xe	2
Tiền thuê hợp lý (% doanh thu hoà vốn)	3
Diện tích và hình dạng	2
Hạ tầng kỹ thuật (điện, nước, thông gió)	2
An toàn PCCC	2
Pháp lý và chủ nhà	3
Tổng điểm có trọng số

Tóm lại

Mặt bằng rẻ nhưng không có khách đi qua thì không rẻ. Mặt bằng đẹp nhưng tiền thuê "ăn" hết lợi nhuận thì không đẹp. Để bảng chấm điểm và file Excel cùng quyết định.

Việc làm ngay

Dùng bảng chấm điểm ở cuối bài cho ít nhất 2 mặt bằng đang cân nhắc. Với mỗi mặt bằng, nhập tiền thuê vào file Excel Module 3 và ghi lại số khách hoà vốn mỗi ngày bên cạnh tổng điểm.